رابطه بین مالک و مستاجر بر پایه قانون روابط موجر و مستاجر بنا شده است. این قانون در سال ۱۳۷۶ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و به منظور ساماندهی روابط بین مالک و مستاجر و ایجاد تعادل بین حقوق و تعهدات آنها تدوین شد.
مواردی که در این مقاله بررسی خواهند شد:
- نکات کلیدی قانون روابط موجر و مستاجر
- تعهدات مالک
- تعهدات مستاجر
- انواع قرارداد اجاره
- تمدید قرارداد اجاره
- تخلیه ملک
- مرجع حل اختلاف
نکات کلیدی قانون روابط موجر و مستاجر:
- مبنای عقد اجاره: توافق بین دو طرف (موجر و مستاجر)
- شکل قرارداد: کتبی یا شفاهی (با شرایط خاص)
- مدت اجاره: توافقی بین طرفین
- اجاره بها: توافقی بین طرفین
- ودیعه: به عنوان تضمین حسن انجام تعهدات مستاجر
- تعمیرات: تعمیرات جزئی بر عهده مستاجر و تعمیرات کلی بر عهده موجر
- تخلیه ملک: در صورت انقضای مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره بها، و …
تعهدات مالک:
- تسلیم عین مستاجره: تحویل ملک به مستاجر در زمان مقرر
- رفع عیوب: رفع عیوب و نقص فنی ملک قبل از تحویل
- عدم ممانعت از استفاده مستاجر: عدم ایجاد مزاحمت برای استفاده مستاجر از ملک
- انجام تعمیرات کلی: انجام تعمیرات اساسی و کلی ملک
تعهدات مستاجر:
- پرداخت اجاره بها: پرداخت اجاره بها در سررسید مقرر
- استفاده متعارف از ملک: استفاده از ملک طبق عرف و عادت
- حفظ و نگهداری ملک: مراقبت از ملک و جلوگیری از ورود خسارت
- پرداخت هزینه‌های جاری: پرداخت عوارض، آب، برق، گاز و …
انواع قرارداد اجاره:
- اجاره مسکونی: برای سکونت و زندگی
- اجاره تجاری: برای کسب و کار
- اجاره اداری: برای انجام امور اداری
تمدید قرارداد اجاره:
- در صورت توافق طرفین، قرارداد قابل تمدید است.
- در صورت عدم توافق، مستاجر در اجاره‌های مسکونی تا دو ماه و در اجاره‌های تجاری تا یک ماه حق تقدم دارد.
تخلیه ملک:
- در صورت انقضای مدت اجاره
- عدم پرداخت اجاره بها
- سرقفلی (در مورد املاک تجاری)
- تخریب عمدی ملک توسط مستاجر
- انتقال ملک به غیر
مرجع حل اختلاف:
- در صورت بروز اختلاف بین مالک و مستاجر، مراجع ذیصلاح شامل شورای حل اختلاف، دادگاه عمومی حقوقی و دادگاه انقلاب اسلامی به ترتیب به موضوع رسیدگی خواهند کرد.
نکاتی برای تنظیم قرارداد اجاره:
- قید تمام موارد توافقی بین طرفین در قرارداد
- ذکر دقیق مشخصات ملک
- تعیین دقیق مدت اجاره
- تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت
- تعیین تکلیف ودیعه
- قید تعهدات طرفین
- امضای دو طرف در ذیل قرارداد
سوالات متداول:
- مدت زمان لازم برای تنظیم قرارداد اجاره چقدر است؟
قانون مدت زمان مشخصی را برای تنظیم قرارداد اجاره تعیین نکرده است. اما به طور کلی تنظیم یک قرارداد اجاره با ذکر جزئیات کافی، حدود یک ساعت زمان می برد.
- **آیا برای تنظیم قرارداد اجاره حتما باید به بنگاه معاملات ملکی مراجعه کرد؟ **
خیر. طرفین می توانند با توافق بر سر مفاد قرارداد، آن را به صورت دستنویس تنظیم و امضا کنند. اما برای اطمینان بیشتر و بهره مندی از تخصص مشاوران املاک، مراجعه به بنگاه های مجاز توصیه می شود.
- هزینه تنظیم قرارداد اجاره چقدر است؟
هزینه تنظیم قرارداد اجاره به عوامل مختلفی از جمله ارزش ملک، نوع کاربری (مسکونی، تجاری و …) و عرف منطقه بستگی دارد.
- در صورت بروز خسارت به ملک توسط مستاجر، تکلیف چیست؟
در صورتی که مستاجر خسارتی به ملک وارد کند، موظف به جبران آن بر اساس شرایط مندرج در قرارداد است. در صورت نبود قید خاصی در قرارداد، با توجه به نظر کارشناس میزان خسارت تعیین می شود.
- آیا مالک می تواند در مدت اجاره اجاره بها را افزایش دهد؟
خلاف این موضوع در قرارداد اجاره برای املاک مسکونی در قانون روابط موجر و مستاجر تصریح شده است. اجاره بها در اجاره های مسکونی فقط در زمان تمدید قرارداد قابل افزایش است. البته در اجاره های تجاری، طرفین می توانند در خصوص نحوه تعدیل اجاره بها توافق کنند.
موارد مهم در تنظیم قرارداد اجاره:
- حق سرقفلی: در اجاره املاک تجاری، در صورتی که مستاجر سرقفلی داشته باشد، طبق شرایط خاصی از حق تمدید اجاره برخوردار است.
- تعمیرات مجاز: در قرارداد می توان لیستی از تعمیرات مجاز توسط مستاجر را ذکر کرد.
- حق فسخ: طرفین می توانند با توافق بر روی شرایطی خاص، حق فسخ زودهنگام قرارداد را برای خود قائل شوند.
توصیه نهایی:
برای داشتن تجربه ای امن و بدون دردسر در اجاره ملک، به موارد زیر توجه داشته باشید:
- پیش از امضای قرارداد، حتما آن را به دقت مطالعه کنید.
- برای تنظیم قرارداد از فرم های استاندارد استفاده کنید.
- در صورت لزوم از مشاوره افراد متخصص در حوزه املاک بهره مند شوید.
- یک نسخه از قرارداد امضا شده را نزد خود نگه دارید.
با رعایت این نکات و آگاهی از قوانین مربوط به اجاره، می توانید روابطی مبتنی بر احترام و منافع متقابل را با طرف مقابل خود برقرار کنید.
آموزش مدیریت حرفه ای املاک
تاسیس و مدیریت املاک فرایندی است که نیاز به مهارت های ویژه و استفاده از تکنیک ها و ترفندهای خاص دارد. این مهارت ها با آموزش،تمرین،توجه و تکرار تقویت می شود.هرچه بیشتر برای یادگیری وقت صرف کنید،به همان‌اندازه در مدیریت املاک موفق تر و حرفه ای تر خواهید بود.موفقیت تضمینی با استفاده از آموزش‌های اصولی و تجارب عملی استاد مسعود داداشی، به یک مشاور املاک موفق و پولساز تبدیل خواهید شد.
دوره “مشاوره املاک اول شو” به شما کمک می کند تا:
با اصول و تکنیک های نوین مشاوره املاک آشنا شوید.
مهارت های ارتباطی و فن بیان خود را تقویت کنید.
با ترفندهای جذب مشتری و عقد قرارداد آشنا شوید.
به یک مشاور املاک حرفه ای و پولساز تبدیل شوید.